地产商们人工合成“繁荣”的背后(08.04.17)

近期一则传言引发热议，称上海部分热销楼盘合同撤销率畸高，从而怀疑成交走高的“繁荣”背后，实际掺杂了人为操纵的控制假象。

    业内人士指出，深究其现象的背后实质，“限外”影响、客户观望和反悔、部分开发商试图“钻空子”对抗政策等心态仍然显现。

    一方面是成交量回暖，一方面却是楼盘高撤销率复萌。一时间，关于上海楼市利用高销售率营造楼市热销假象的消息甚嚣尘上。

    虽然上海市房地资源局公开回应，在有针对性的调查之后，报道楼盘的网上撤销率为3.3%，属于“基本正常”。但是，业内人士告诉《上海证券报》，深究其现象的背后实质，“限外”影响、客户观望和反悔、部分开发商试图“钻空子”对抗政策等心态仍然显现。

    楼市成交走高“掩护”高撤销额

    近期一则传言引发热议，称上海部分热销楼盘合同撤销率畸高，从而怀疑成交走高的“繁荣”背后，实际掺杂了人为操纵的控制假象。犹如一石激起千层浪，一时间，引发成交量回暖是否“人工合成”的质疑。

    据记者得到的一份内部数据名单，在撤销额居前十的楼盘中，大部分楼盘位于中环线甚至内环以内区域。部分内环以内的高档楼盘，撤销额居高不下的现状，自今年1月份起延续至今，而在上海房地产市场成交有所走高的3月份，撤销额更有相应提升。

    记者随即依据该名单进行数据核查，位于长宁区的御翠豪庭，“网上房地产”显示3、4月份间的总计签约次数为88次，而合同撤次数则为69次，该盘在两个月间的共计撤销率达到了78%。此外，徐汇区的海上名邸在两个月间的撤销额高达50%；浦东新区的泾南七街坊，3月份的合同撤次数为40，4月份的合同撤次数11次，其撤售额同样不小。

    房地部门表示将作进一步调查

    上海市房地资源局日前针对该情况进行公开回应，表示“目前全市商品房合同撤销率未见异常”。早先曾有媒体报道称，帖中提及的17个楼盘平均合同撤销率达到39.7%，8个楼盘合同撤销率超过40%，其中松江一楼盘合同撤销率甚至达到100%。上海市房地局表示，对于报道中提及的近20个楼盘进行了逐一核实，除去名称有误、无法查询的2个楼盘之外，从预售合同的撤销情况看，其他18个楼盘自开盘以来，网上撤销率为3.3%，属于“基本正常”。上海市房地局方面也表示，这些楼盘的定金合同撤销率较高，其中15个楼盘的定金撤销率高于全市平均水平。

    上海市房地局称，从全市定金合同撤销原因来看，主要是当事人约定期限较短，到期未完成签约备案系统予以自动撤销，也有少部分客观原因造成撤销。目前全市所有在售楼盘定金合同撤销率约为8%，情况总体上正常。但是，“也不排除个别开发商存在通过虚订合同进行自我炒作等行为”。上海市房地局最后表示，对于上述定金合同撤销率较高的楼盘，房地部门将作进一步调查。

 

多方面原因形成“造假”

    对于楼盘撤销额居高不下的情况，多位业内人士表示，造成原因其实有其多样性。

    “高档楼盘的销售面向客户大多为境外人士，这其间就会牵涉到结汇的时间性问题。”仲量联行中国区研究部总监何恩凯表示。由于各限“限外”政策陆续出台，结汇入境需要花费一段时间，从而会造成无法及时完成签约备案手续的问题。“还有相当部分客户的信息掌握比较滞后，甚至是在预订完物业之后才发现外汇无法结算，从而造成高档楼盘中产生一定的撤销率。”

    “现在网上信息全部公开化，开发商如果想保留较好位置的房源，就可以先占用这部分房源，之后再做撤销，这样就能够更好地完成销控工作。”从事营销业务多年的专业人士直言不讳。尤其在去年，上海市房地局为了对市场销控进行规范，下发过《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，《通知》表示，商品住房一次预售面积不少于3万平方米。该人士表示，营造高销售额同样可以达到规避该政策的“目的”，“因此，楼盘销售过程中的高撤销额是部分开发商使用的‘正常’思路，这是一大主因。”

    此外，还有知情人士向《上海证券报》记者介绍表示，楼盘在推盘入市之前，通常会经历一段时间的客户“培养期”。在意向客户累积到一定数量之后，开发商才有把握正式开盘预售。然而有意思的是，在如今观望气氛浓郁的情况下，当初的“未雨绸缪”却反而造就了高撤销额的现象。“有许多客户在开盘当天的确是进行了预订，之后却纷纷表示反悔。究其原因，是认为房价偏高。”该知情人士如许解释徐汇区某楼盘发生的高撤销率。

    据人民银行网站日前公布的调查显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，房地产市场观望气氛浓厚，而上海跌幅表现最大，比上季度下跌4.3个百分点。     (唐文祺)据新华社《上海证券报》

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